Mitä on asuntoflippaus?
Flippaus (engl. house flipping) tarkoittaa omaisuuden (tässä tapauksessa siis asunnon tai kiinteistön) ostamista ja sen mahdollisimman nopeaa jälleenmyyntiä ostohintaa kalliimmalla hinnalla.
Asunnon arvonnousu ja voitto tehdään siis remontoimalla, ja remonttitaidot ovatkin oleellinen osa tätä asuntosijoitusstrategiaa. Tärkeää on myös oikean kohteen löytäminen, matala ostohinta ja potentiaalisen ostajan mieltymysten tunnistaminen.
Millainen on hyvä flippauskohde?
Flippausprojektin tuotto tehdään ostettaessa, joten panosta tähän vaiheeseen. Tottakai on tärkeää pystyä remontoimaan kohde fiksusti ja niin, että arvonnousu on maksimaalinen, mutta vielä tärkeämpää on onnistua ostamaan kohde hyvään hintaan.
Kuvittele, jos saat ostettavan asunnon hinnasta tingittyä vaikka 10 000€ enemmän kuin mitä olit laskelmissasi arvioinut, jää sinulle käteen 10 000€ enemmän tuottoa, jos remontti menee suunnitellusti. Vastaavasti jos remontin budjetti paukkuu ei se ole tuoton kannalta enää niin oleellista, koska olet onnistunut ostamaan kohteen niin edullisesti, että jäät takuulla voitolle. Hyvä flippauskohde on siis sellainen, jonka saat ostettua alueeseen, asunnon ja taloyhtiön kuntoon nähden edullisesti.
Hyvä flippauskohde on lisäksi sellainen, joka sijaitsee hyvin hoidetussa taloyhtiössä, jossa suuret remontit on tehty. Asunnon tulevaa ostajaa ajatellen on tärkeää, ettei taloyhtiö tai sen tekemättömät remontit aiheuta huolia tai painetta laskea asunnon myyntihintaa. Toinen vaihtoehto on ostaa asunto juuri ennen suurta remonttia (esimerkiksi putkiremontti) ja remontoida asunto kuntoon tämän aikana. Hyvää tässä on se, että taloyhtiö osallistuu suureen osaan kustannuksia, mutta tyypillisesti asunnosta ei saa maksimaalista hintaa kun sen myy juuri remontin jälkeen.
Hyvän flippauskohteen ominaisuuksia
- Hyvä pohjaratkaisu
- Sijainti palveluiden lähellä
- Mieluiten kasvukunta, jossa asuntojen hinnat odotetaan nousevan tai pysyvän ennallaan
- Hyvin hoidettu taloyhtiö
Mistä löytää ostettavia kohteita?
- Oikotie, Etuovi ja Huutokaupat.com (aseta hakuvahti)
- Ostoilmoitukset ja ostotoimeksiannot kiinteistönvälittäjille
- Sijoitusasuntojen “tukkukauppiailta” kuten Sijoitusasunnot.com
- Tori.fi ja erilaiset Facebook ryhmät
- Kiinteistönvälittäjiltä
Miten remontti toteutetaan?
Jos olet ensikertalainen, kannattaa kysyä neuvoa alan ammattilaisilta. Asuntoflippaus ei ole rakettitiedettä, mutta on tiettyjä asioita, joita ei välttämättä tule ajatelleeksi kun lähtee arvioimaan projektin kannattavuutta. Tärkeintä on analysoida useita kohteita huolella, tehdä laskelmia ja useita alhaisia tarjouksia. Saat remonttivaiheessa paljon anteeksi, kun olet onnistunut ostossa.
Itse remontissa tärkeimpiä alueita ovat keittiö ja kylpyhuone. Ostajat harvoin ostavat “premium” asuntoa premium hintaan jos nämä eivät ole kunnossa. Näitä ei myöskään kannata tehdä vähän sinne päin, jos todella haluaa erottautua laadukkaalla lopputuloksella. Mieti siis tarkkaan, kannattaako sinun esimerkiksi maalata keittiön kaappien ovia vai mieluummin asentaa uudet.
Vastoin yleistä “normia”, en suosittelisi tekemään ajatonta, kädenlämpöistä, kaikille sopivaa kotia. Varsinkaan tässä markkinassa, jossa tarjontaa on paljon, ostajat ovat valikoivia ja uudiskohteita saa kohtuuhintaan, ei kannata tehdä keskinkertaista, joka miellyttää massoja. Sen sijaan uniikit wau-efektit, huolella mietityt yksityiskohdat ja laadukkaat materiaalit voivat auttaa sinua erottautumaan eduksesi.
Seuraa trendejä, tee tilasuunnittelu ja materiaalivalinnat tämän mukaan. Vaikka trendit ovat ohimeneviä, ne toimivat ostajille. Esimerkiksi vuonna 2023 kuuminta kuumaa olivat maanläheiset sävyt, tumma puu, luonnonmukainen puu-kuvio, kalanruotoparketti, rimapaneelit ja greigen ja beigen sävyt.
Mieti, mitkä remontin osat voit tehdä itse ja mitä voit ulkoistaa. Yleensä voit ainakin tehdä osan purkutöistä, mahdollisesti jotain asennustöitä ja pintaremonttia (seinien tasoitus ja maalaus). Lattian asentaminen ei myöskään ole rakettitiedettä, kunhan alusta on tasainen ja muistat asentaa lattian samansuuntaisesti koko asuntoon.
Vaikka voisit tehdä joitain asioita itse, ei se aina ole kannattavaa. Monissa tapauksissa on järkevämpää ulkoistaa esimerkiksi seinien paikkaus, tasoitus ja maalaus, jos haluat viimeistellyn lopputuloksen etkä perunapeltoa. Kannattaa myös miettiä, onko järkevää itse hinkata jotain nurkkaa kaksi viikkoa, vai antaa homma ammattilaiselle, joka voi tehdä työn tunnissa. Aika on rahaa.
Kun olet tehnyt huolelliset suunnitelmat ja tiedät mitä haluat asunnolle tehtävän, kilpailuta remonttityöt ja materiaalit. Pyri löytämään sellainen tekijä, jolta hoituu useammat hommat, sekä kontaktit myös LVIS töille. Muista laskea remontin kustannuksiin myös mahdolliset lupamaksut ja valvontamaksut.