Flip vai flop? 349 päivän projekti

Tässä blogissa kerron elämäni suurimmasta projektista. Tämän keissin piti kestää vain neljä kuukautta, ja laskettiin että voittoa voisi parhaimmassa tapauksessa tulla 100 000€. Toisin kävi.

24.11. Kaikki alkaa

Oltiin pitkään etsitty sopivaa kohdetta flipattavaksi. Nyt piti olla ostajan markkinat, kohteita piti olla tarjolla enemmän kuin koskaan ja hintojen puhuttiin tippuvan kokoajan. Jostain syystä sopivaa ostettavaa ei vaan tullut vastaan. Kunnes se tuli.

Yhtiökumppanini laittoi viestiä perheasunnosta Länsi-Vantaalla. Kohde oli kaksikerroksinen rivitaloasunto, jossa oli etu-ja takapiha. Asunto oli noin 120 neliömetriä ja vaatisi täydellisen remontin. Alue oli ihana, rauhallinen, omakotitaloalue. Alue oli minulle tuttu ennestään, koska useampi lapsuudenystäväni oli asunut siellä kun oltiin nuoria ja etenkin lukio aikoina juhlittiin siellä paljon…

25.11. Katselmus

Menen katsomaan kohdetta paikan päälle. Kaikki näytti olevan kuten kuvissa, enkä ainakaan haistanut vahvasti hometta. Kiinnitin tähän erityisen paljon, koska kyseessä oli vuonna 1986 rakennettu talo. Huomasin, että lämminvesivaraaja ja ilmalämpöpumppu olivat todella vanhoja. Pintojen, kalusteiden, keittiön ja kylppärin lisäksi nämä tulisi myös vaihtaa.

Tutkin yläkerrassa erityisesti seiniä ja sitä, olivatko ne kantavia. Seinät tuntui todella kevytrakenteisilta, jopa pahvisilta. Ne eivät siis äkkiseltään ainakaan näyttäneet kantavilta, mutta toki tähän otettaisiin vielä ammattilaisen lausunto. Asunto oli alkuperäiskunnossa, eikä siis asbestikartoitustakaan oltu tehty aikaisemmin. Aloittaisimme siis tällä.

26.11. Budjetti ja laskelmat

Budjetoimme remonttiin noin 60 000€, joka ei siis sisältänyt meidän omaa käytettyä aikaa ja sen arvoa. Budjetissa oli siis ainoastaan ne työt, jotka ulkoistettaisiin. Asunnon ylläpitoon budjetoitiin noin 10 000€.

Kohteen pyyntihinta oli 179 000€. Tutkin vastaavan kokoisten ja ikäisten kohteiden toteutuneita kauppahintoja. Löysin vain yhden, joka oli myyty alle 300 000€. Näytti siis siltä, että pahimmassakin tapauksessa meidän tulisi saada noin 280 000€. Jos remonttiin budjetoisi 50 000€ ja kohteen ostaisi pyyntihintaan tulisi voittoa noin 60 000€. Ja tämän piti siis olla “pahin skenario”. Jos taas remontin budjetti paukkuisi esim 80 000€ suuruiseksi, saisimme silti noin 30 000€ voittoa. Keissi tuntui pomminvarmalta.

26.11. Tarjousneuvottelu

Tarjosimme kohteesta 160 000€. Välittäjä vei tarjouksen eteenpäin, ja saimme vastatarjouksen 170 000€. Emme reagoineet siihen heti mitenkään. Välittäjä kertoi, että seuraavana päivänä näytölle olisi tulossa paljon porukkaa. Ehdotin yhtiökumppanille, että tarjotaan 165 000€. Hän ehdotti että tarjotaan 161 000€ ja sanotaan, että se on viimeinen tarjouksemme. Teimme niin, ja tarjous meni läpi.

Seuraavana päivänä sovimme kaupat joulukuun puoleen väliin Aleksin Danskeen. Kauppoihin oli siis reilu kaksi viikkoa aikaa. Meillä ei ollut lainalupausta pankista, ei tarvittavaa rahaa kasassa, eikä oikeastaan mitään mustaa valkoisella siitä, että voitaisiin ylipäätään ostaa kohde. Tajusin, että tulee kova kiire.

27.11. Alan keräämään rahaa

Firmalla oli kasassa noin 50 000€. Pyysin pankista lainaa. Emme saaneet sitä, mutta saimme 50 000€ tililimiitin remontin kustannuksia varten (johon olimme budjetoineet yhteensä 60 000€). Ennen ostoa tarvitsisimme siis vielä 111 000€, remonttiin limiitin lisäksi 10 000€ ja toiset 10 000€ ylläpitokuluihin. Meiltä puuttui siis 131 000€.

Kävin läpi kaikki perheenjäsenet, ystävät, tutut ja tutun tutut. Pyysin 10 000€ – 20 000€ tikettejä ja pitchasin keissin. Tarjosin sijoittajille sellaista diiliä, jossa sijoittaja lainaa rahaa yhtiölle kohteen ostoa ja remonttia varten, lainalle ei makseta kiinteää korkoa, mutta kun kohde myydään, jaetaan tuotot yhtiön ja sijoittajien kesken. Sovimme diilissä, että yhtiöön jää 50% tuotosta ja loput jaetaan ulos sijoitusten suhteessa. Jos siis sijoittaisi keissiin esimerkiksi kokonaan tuon 131 000€ ja voittoa tulisi 100 000€, saisi sijoittaja 50 000€ tuoton. Jos taas kohde tekisi tappiota, ei yhtiöön eikä sijoittajille maksettaisi ollenkaan tuottoa.

Sain juuri ja juuri kasaan puuttuvan summan, kaksi päivää ennen kauppoja.

5.12. Muutostyöilmoitus

Jätin muutostyöilmoituksen isännöitsijälle. Noh, luonnollisesti se ei mennyt läpi eikä sitä oikeastaan noteerattu mitenkään koska en ollut vielä virallisesti asunto-osakeyhtiön osakas. Tajusin vasta jälkikäteen, että olisi pitänyt laittaa ostotarjouksen ehdoksi sen, että myyjä valtuuttaa tekemään muutostyöilmoituksen tämän puolesta jo ennen kauppoja, jotta saadaan remonttiin liittyvät asiat mahdollisimman nopeasti.

Taloyhtiöllä ei ollut varsinaista isännöintisopimusta, vaan kevyempi diili, mikä tarkoitti sitä, että isännöitsijä ei juurikaan ottanut kantaa asioihin. Tämä sanoi, ettei voi tehdä muutostyöilmoitukselle mitään, eikä GDPR syistä voi antaa myöskään hallituksen puheenjohtajan yhteystietoja tai muutakaan.

Saimme myös kauppakirjaluonnoksen välittäjältä ja kaikki näytti olevan OK. Vahvistimme kauppapäiväksi 15. joulukuuta. Ennen kauppoja piti vielä allekirjoittaa firman paperit ja sijoittajien välillä tehtävät sopimukset ja varmistaa että raha ehtii siirtyä.

15.12 Kaupat

Oli kaunis aurinkoinen päivä kun tehtiin kaupat Aleksanterinkadun Danskella. Sain myyjältä myös hallituksen puheenjohtajan ja muiden osakkaiden yhteystietoja. Välittäjä lupasi, että toimittaa isännöitsijälle asap kaikki tiedot kaupasta, jotta saadaan muutostyöilmoitus mahdollisimman nopeasti eteenpäin.

Mentiin samana iltana kämpille suunnittelemaan. Alunperin ajattelimme, että teemme kaksi makuuhuonetta yläkertaan, mutta tulimmekin siihen tulokseen, että suuri avokeittiö + olohuone kombinaatio ja yksi iso “master bedroom” on parempi vaihtoehto. Alakertaan saisi hienosti mahdutettua kaksi makuuhuonetta, ja toiseen vaatehuoneen.

16.12. Asbestikartoitus

Tilasimme seuraavalle päivälle asbestikartoituksen. Näytteitä otettiin kaikista purettavista rakenteista, eli keittiön välitilasta, yläkerran WC:n lattiasta ja seinästä, alakerran muovimatosta, suihkun lattiasta ja seinästä, sekä purettavasta tiiliseinästä ja kodinhoitohuoneen välitilalaatasta.

Saimme tulokset seuraavana maanantaina, eikä asbestia löytynyt. Tämä oli hieno juttu, saimme aloittaa purkutyöt! Lähetimme raportin isännöitsijälle ja taloyhtiön puheenjohtajalle tiedoksi, ja lisäsimme sen myös muutostyöilmoitukseen. Olimme tällä välin kilpailuttaneet ja valinneet urakoitsijat ja lisäsimme näiden tiedot myös ilmoitukseen. Samassa avasimme keskustelun taloyhtiön hallituksen kanssa remontin kustannusten jaosta taloyhtiön ja meidän välillä.

20.12. Taloyhtiön vastuunjako

Taloyhtiön papereissa oli maininta, että meidän asunnon lämminvesivaraaja tulisi vaihtaa, ja tähän oltiin jo tänä vuonna budjetoitu varoja, koska varaaja kuuluu taloyhtiön vastuulle ja oli siis käyttöikänsä päässä. Yhtiö ei ollut vielä ottanut kantaa kustannuksiin, ja ylipäätään siihen, miten tekemiset organisoitaisiin yhtiön ja meidän välillä. Käytännössähän siis yhtiöllä olisi oikeus kilpailuttaa ja valita yhtiön vastuulla olevien töiden tekijät, mutta se olisi hölmöä ottaen huomioon, että meillä oli samaan aikaan tyyppejä hommissa siellä.

Esitimme taloyhtiön hallitukselle alla olevan arvion yhtiön vastuulle kuuluvista remontin osista sekä näiden kustannuksista.

• Uusi lämminvesivaraaja, sisältäen siis vanhan poiston, jätekulut, uuden varaajan hankinnan ja sen asennustyöt (LVIS). Tämän arvioitu hinta on 2 000€. 
• Samassa uusimme varaajalta vesipisteille käyttövesiputket kylpyhuoeeseen, kodinhoitohuoneeseen ja yläkerran WCseen ja keittiöön. Näiden uusiminen perustasoon kustantaa arviolta 4 000€, sisältäen työt ja materiaalit. 
• Lisäksi uusimme siis käyttöiän päässä olevat märkätilat yläkerrassa ja alakerrassa. Arvioitu purku ja urakointikustannukset, sisältäen kaivon vaihdot, pohjatyöt, vesieristeet asennuksineen olisivat noin 20 000€.
• Vaihdamme myös käyttöiän päässä olevat kaksi WC istuinta, hanat ja suihkut, ja näiden arvioitu kustannus töineen materiaaleineen olisi noin 750€.

Pyysin hallitusta ottamaan kantaa siihen miten ja miltä osin taloyhtiö vastaisi yllä olevista kustannuksista. Sain parin päivän päästä alle olevan vastauksen:

“Hallitus on päättänyt siirtää muutostyöilmoituksen teknisen isännöitsijän arvioitavaksi ennen hyväksymistä. Mitä alla mainittuihin kustannuksiin tulee niin yhtiö osallistuu remontin kustannuksiin vain lämminvesivaraajan vaihdon ja märkätilan vesieristeiden osalta. Lämminvesivaraaja vaihdettuna 1590 € sis. alv. 24%. Muilta osin kaikki remonttikustannukset kuuluvat lain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti osakkaalle ellei yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva rakenne tai kaluste todeta alkukatselmuksessa tai työn aikana vialliseksi ja siten yhtiön korjattavaksi. Havaitusta viasta on ensin ilmoitettava valvojalle ennen korjaustöihin ryhtymistä.” 

22.12. Tekninen asiantuntija

Isännöitsijä ilmoitti, että taloyhtiö haluaa konsultoida ulkopuolista teknistä asiantuntijaa meidän muutostyöilmoituksen arviointia varten. Tämä on sinänsä ihan ymmärrettävää, koska kyseessä on valtava remontti, jonka suunnitelmien ja toteutustapojen arviointi voi olla vaikeaa, jos ei ole aikaisempaa kokemusta tästä. Harmillista tässä on se, että kustannukset tulevat meidän maksettaviksi. Pelkästään muutostyöilmoituksen arviointi maksoi 1 200€. Tähän emme olleet varautuneet kun teimme budjettia…

Tekninen asiantuntija kommentoi meidän muutostyöilmoitusta seuraavalla tavalla:

“Olen tutustunut muutostyöilmoituksen tämänhetkiseen sisältöön ja asiakirjoihin. Ennen kuin ”käydään läpi osakasremontin suunnitelmat ja arvioidaan niiden toteutuskelpoisuutta sekä mahdollisia lisäselvitystarpeita”, pitää vielä tehdä aika paljon. Suunnittelu näyttää olevan hyvinkin alustavassa luonnosvaiheessa. Voidaksemme tarkemmin ottaa kantaa suunnitelmien sisältöön, toteutettavuuteen ja mahdolliseen luvanvaraisuuteen, tulisi ne esittää riittävän tarkasti, selkeästi ja ammattimaisesti. Suosittelemme, että muutostyöhön ryhtyvä hankkii tehtävään tarpeelliset suunnittelijat (ARK, RAK, LVIS), laatimaan luonnosten pohjalta toteuttamiskelpoiset suunnitelmat, sisältäen tarpeelliset piirustukset ja työselitykset. Näihin voimme sitten ottaa kantaa.”

Ymmärrän jälleen, että teknisellä asiantuntijalla on suuri vastuu ja tämän täytyy tehdä tutkimustyö huolella. On kaikkien etu, että remontit suunnitellaan, dokumentoidaan ja valvotaan asianmukaisesti. Olimme kuitenkin toimittaneet (ainakin mielestämme) todella yksityiskohtaiset suunnitelmat, joten ihmettelimme tätä palautetta. Emme myöskään olleet tekemässä remontissa mitään muuta “ihmeellistä” kuin uudet märkätilat käyttövesiputkineen, uusi keittiö ja uudet pinnat.

Tämän lisäksi oli useita kysymyksiä liittyen ilmanvaihtoon, hanojen ja kaivojen vaihtoon ja muuhun LVI-muutoksin ja tilasuunnitteluun. Vastasimme, ettei tilojen käyttötarkoitus muutu, LVI suunnittelija tulisi ottamaan kantaa ilmanvaihdon riittävyyteen ja mahdollisen lattialämmityksen lisätarpeeseen. Lisäsimme myös, että väliseinien paikkojen muutokset eivät vaikuttaisi ilmanvaihtoon. Keittiön liesituuletin korvataan tavalla, joka varmistaa vanhan ilmanvaihtojärjestelmän toimivuuden ja on yhteensopiva nykyisen huippuimurin kanssa. Huoneiston korvausilmaan ei tehdä muutoksia ja nykyiset seinäpatterit korvattaisiin uusilla, ja niin edelleen.

Myös sähkötöistä tuli lisäkysymyksiä. Vastattiin, että sähkökaappi vaihdetaan vikavirtasuojilla varustettuihin sulakkeisiin ja uuteen kaappiin. Kaapelointia uusittaisiin myös tarvittavilta osin. Laitteiden määrään ja tehoon ei tulisi merkittäviä muutoksia ja ainoana lisäyksenä tulisi yläkerran alakattoon asennettavat led alasvalot. Tarvittaessa muutoksista piirrettäisiin punakynäversiot. Erikseen nimettävä muutostyön valvoja yhdessä pääurakoitsijan kanssa varmistaisivat hyvän rakennustavan toteutumisen. Ja sitten odotimme.

8.1. Materiaalivalinnat

Käytiin fiilistelemässä alustavasti materiaaleja. Meidän ajatus oli laittaa jotain vaaleaa vinyylilankkua tai kalanruotokuvioista vinyylilattiaa yläkertaan ja mahdollisesti alakerran makuuhuoneisiin myös. Kylpyhuoneisiin ja WC-tiloihin laitettaisiin jotain beigeä tai greigeä marmorikuvioista laattaa. Jotian kontrastia olisi hyvä lisätä hanoihin, altaisiin ja vetimiin, esimerkiksi tummaa, mustaa tai messinkiä.

Ylös asennettaisiin liukuovikaappi eteisen ja keittiön väliin. Kaikkiin makuuhuoneisiin tulisivat myös liukuovikaapit peiliovilla, jotta voidaan maksimoida säilytystila ja peiliovilla tuoda samalla tilantuntua huoneisiin. Laskimme myös, olisiko järkevää uusia ilmalämpöpumppu, tämän hinta olisi noin 2 500 €, mutta emme tehneet tämän suhteen vielä mitään päätöstä. Maksaisiko se itsensä takaisin? Ei ehkä.

Keittiön kohdalla pohdimme pitkään sitä, teemmekö saarekkeen tai niemekkeen, vai jatkammeko keittiötä ikkunaseinälle. Päätimme tuolloin, että teemme lopullisen päätöksen keittiön muodosta ja asettelusta purun jälkeen.

12.1. Aloituskatselmus ja purku

Valvoja tuli tekemään alkukatselmuksen, mikä on sinänsä hassua, koska meillä ei ollut taloyhtiön lupaa aloittaa remonttia vielä. Tyypillisesti aloituskatselmus tulee siis vasta siinä kohtaa, kun on lupa aloittaa remontti. Joka tapauksessa käytiin läpi kaikki tilat, mitä missäkin tullaan tekemään, miten muutetaan pohjaa jne. 

Saatiin epävirallinen lupa valvojalta aloittaa purkutyöt. Saimme siis aloittaa niitä kevyitä purkutöitä, jotka eivät muutenkaan olisi lupia tarvinneet. Valvoja oli sitä mieltä, että alakerran seinät ovat ehdottomasti kantavia. Olimme eri mieltä tästä, sillä piirustukset näyttivät muuta, ja yhden seinän ja katon välissä oli selkeä 1cm korkuinen rako. Eihän seinä silloin voi kantaa kattorakenteita…

15.1. Kosteusvaurio paljastuu

Viidestoista päivä tammikuuta alkoi muutaman viikon kestävä painajainen. Purettuamme alakerran kodinhoitohuoneen kaapistot, huomasimme märän näköisen nurkan. Äkkiseltään näytti siltä, että yläkerran WC:n lattiakaivosta oli valunut vettä nurkkaa pitkin seinälevyn ja harkon väliin ja huoneen alanurkkaan. Revimme seinälevyjä sen verran auki, että näimme kuinka pitkälle kostea alue jatkuu. Päätimme, ettemme tutki asiaa omatoimisesti enempää, vaan otamme yhteyttä valvojaan ja taloyhtiön hallitukseen.

Ilmoitimme isännöitsijälle, valvojalle ja taloyhtiölle löydöksestä, ja kysyimme miten asian kanssa halutaan edetä. Vaihtoehtoina oli purkaa seinät itse ja ottaa vastuu tarkempien tutkimusten teettämisestä, tai sitten ulkoistaa asia valvojan hoidettavaksi ja organisoitavaksi, kuten taloyhtiö oli remontin muiden osien kohdalla tehnyt.

Vaihtoehtoisia lähteitä kosteudelle oli:

• Naapuriasunnon rännien syöksyputki
• Ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö
• Yläkerran WCn lattiakaivo
  

23.1.Asuntokaupan virhe

Sillä aikaa kun odottelimme taloyhtiön päätöksiä kosteusvaurion korjaamiseksi, otin yhteyttä välittäjään, koska asuntokaupassa oli piilevä virhe. Piilevä virhe, tai salainen virhe, tarkoittaa siis sellaista virhettä, joka ei ollut tiedossa kaupanteon hetkellä (myyjällä tai ostajalla) ja joka merkittävästi vaikuttaa asunnon arvoon.

Kirjoitin välittäjälle näin:

“Aloitimme Sorvikujalla remontin reilu viikko sitten perjantaina. Purimme yläkerrassa keittiön, väliseinät, katon ja wcn. Aloitimme purkutyöt myös alakerrassa ja huomasimme khh nurkassa kosteusvaurion. Kosteus on mitä ilmeisimmin vuotanut yläkerran wcstä. Tämä nyt tässä kohtaa lähinnä tiedoksi. Tutkimme tilannetta nyt taloyhtiön, teknisen isännöitsijän, urakoitsijan ja kuivausfirman ja käymme keskustelua siitä, miltä osin kukin osallistuu rakenteissa oleviin virheisiin ja näiden korjaamiseen. Urakoitsijan arvio kosteusvaurion korjauskustannuksista on tässä kohtaa noin 20 000€. Koska asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin oli aihetta edellyttää kaupanteossa, tulemme vaatimaan hinnanalennusta tai vaihtoehtoisesti kaupan purkua. Tarkkaa summaa emme vielä osaa sanoa, koska emme tiedä vaurion laajuutta, tarkkoja korjaustoimenpiteitä tai taloyhtiön kantaa korvattaviin kustannuksiin.”

Välittäjä vastasi pian:

“Hei Noora, kiitos tiedosta. Olipa ikävä asia eikä kyllä varmaan millään aavistettavissa. Kerron asian myös myyjälle. Jatkotoimenpiteet varmasti on hyvä tiedottaa myyjälle ja asioida hänen kanssaan. Ollaan kuulolla.”

24.1. Ensimmäinen kosteuskartoitus

Saimme taloyhtiöltä luvan purkaa kaikki märät seinät. Näitä oli kodinhoitohuoneen päätyseinien lisäksi käytännössä kaikki muutkin sisäseinät alakerrassa. Purimme siis kaiken harkkoa myöten, myös ne tiiliseinät, joiden piti olla valvojan mukaan kantavia. No, eivät ne olleet, mikä oli sikäli hyvä asia, sillä saimme nyt vapaammat kädet alakerran tilasuunnittelun suhteen.

Ylimääräisistä purkutöistä tuli noin 2 500€ lasku, jonka taloyhtiö maksoi osittain, koska kyseessä oli rakenteissa oleva vika. Purun jälkeen teetimme kosteusmittauksen ja -kartoituksen, mutta tuloksia ei voitu tulkita eikä näistä vetää mitään johtopäätöksiä, koska asunto ei ollut ehtinyt kuivua ja lämmetä kunnolla. Olimme pitäneet asuntoa kylmillään ja avatut rakenteet eivät siitä syystä ehtineet kuivua tarpeeksi, jotta kosteuskartoituksen tuloksista olisi voinut päätellä jotain. Alla on ote raportista.

2.2. Toinen kosteuskartoitus

Sama firma tuli viikkoa myöhemmin tekemään toisen kosteuskartoituksen. Tässä välissä olimme laittaneet asunnon lämmöt täysille ja kuivaimet huutamaan. Talvi oli kylmä ja sähkön hinta oli pilvissä, mutta sähkölasku oli alle 200€, mikä oli positiivinen yllätys. Odotin paljon pahempaa.

Saimme päivitetyn raportin kolme päivää sen jälkeen kun kartoitus oli tehty ja tulokset kirjattu. Taloyhtiön hallitus oli saanut raportin heti, mutta kun kysyin tätä isännöitsijältä, ei tämä saanut antaa sitä minulle, vaan minun piti pyytää sitä hallituksen puheenjohtajalta. Tuntui hassulta, että asunnossani tehtiin tutkimuksia ja olin itse viimeinen, joka sai tutkimusten tulokset. Näin kuitenkin menetellään, jos tehdään taloyhtiön toimesta jotain kartoituksia tai mittauksia.

7.2. Odotamme taas taloyhtiön kannanottoa

Saatuani kosteuskartoitusraportin ja luettuani sen, kysyin taloyhtiön kantaa kosteusvaurion korjaamiseksi. En saanut mitään vastausta. Lähetin uuden sähköpostin viisi päivää myöhemmin ja lisäsin teknisen isännöitsijän myös viestiketjuun. Hän kommentoi asiaa näin:

“Esitetään tämän raportin pohjalta korjaussuunnitelman laadintaa ja tarvittavilta osin rakennesuunnitelmien laatimista. Yhtiön olisi nyt syytä ottaa kantaa siihen mihin toimiin se ryhtyy näiden tietojen pohjalta. Taloyhtiö päättää siitä, mikä on yhtiön kanta.”

Jäin odottamaan vastausta.

10.2. Teemme korjaussuunnitelman

Muutama päivä sen jälkeen kun kyselin taloyhtiön päätöksen perään, pyysivät he meiltä ehdotusta korjaustavoista ja arviota näiden kustannuksista. Lähetimme yksityiskohtaisen kuvauksen ja suunnitelman, jossa esitämme kapillaari-injektointien tekemistä ja sen jälkeen seinien uudelleenrakentamista. Kosteuskartoitusraportin mukaan maasta nousee ns. “kapillaarisesti” kosteutta väliseiniä pitkin. Tämä korjattaisiin siis siten, että purettujen seinien paikoille tehdään kapillaari-injektoinnit, joiden tarkoitus on estää kosteuden nousemista jatkossa. Tämän jälkeen seinät rakennetaan normaalisti paikoilleen.

Arvioimme, että kustannuksia tulisi injektointimassoista ja töistä noin 4 500€, lisäksi seinien uudelleen rakennus, paikkaus, tasoitus ja maalaus: noin 8 000€. Lisäksi alakatto pitäisi rakentaa uudestaan. Katto oli tarkoitus uusia alakerrassa joka tapauksessa, pois lukien kodinhoitohuoneessa, joten pyysimme taloyhtiötä ottamaan osaa ainoastaan näihin kustannuksiin.

11.2. Taloyhtiö kommentoi suunnitelmaa

“Hei, Olemme käsitelleet saamaamme korjauslistan ja hinnoittelun. Tässä on kommentit ja ehdotuksemme remontin eteenpäinviemiseksi.

Yhtiön vastuulla on korjata kohonneista rakenteiden kosteuksista, vesivuodoista tai jostain muusta syystä aiheutuneet rakenteelliset vauriot ja syyt mistä ne johtuvat. Vauriot pitää myös jotenkin todentaa esim. mikrobivaurio tai puurunkojen lahoaminen.

Nyt esitetyistä korjauksista ja hinnoittelusta  tarvitaan vielä tarkennuksia. Näitä ovat mm. kaikki purkutyöt, uusien seinien ja kattojen rakentaminen, lattiavalut lattialämmitystä varten jne. Jotta remonttia voitaisiin kuitenkin jatkaa nopeasti, niin voisitteko lähettää erilliset tarjoukset yläkerran WC/suihkutilan ja  kodinhoitohuoneen korjauksista.

Kodinhoitohuoneen laajennuksen liittyvät muutostyöt eivät kuulu yhtiölle. Vaurioitunut kattolevy voidaan haluttaessa vaihtaa. Yhtiön vastuu on korjauttaa vauriot alkuperäiseen tasoon. Muihin listalla oleviin kohtiin otamme tarkemmin kantaa mahdollisimman pian. Pyydämme sitten yhtiölle kuuluvista korjauksista tarjoukset.”

Lähetimme kuta kuinkin alla olevan mukaisen ehdotuksen siitä, miten kosteusvaurio tulisi korjata, sen jälkeen kun olimme konsultoineet urakoitsijaa ja muita alan ammattilaisia. Olimme siis jo poistaneet lattiakaivot alakerran kodinhoitohuoneesta ja kylyphuoneesta, sekä yläkerran WC:stä ja tarkastaneet lattiarakenteen. Olimme myös avanneet naapurihuoneiston vastaisen seinustan lattialaatan, poistaneet lämminvesivaraajan ja purkaneet käytännössä kaikki alakerran väliseinän ja kodinhoitohuoneen katon alaslaskun. 

Jatkotoimenpiteet 

• Avataan huoneistojen väliseltä tiiliseinältä lattia koko matkalta (lattialaatan leikkaus ja piikkaus) 
• Injektoidaan huoneistojen välinen seinä
• Asennetaan eriste vanhan anturoiden kohdalle, ja valetaan lattia lattiamassalla 6mm saneerausverkolla vahvistaen
• Asennetaan koko kellarikerrokseen sähköinen lattialämmitys, sisältäen huonekohtaiset termostaatit
• Tasataan samassa painuneet lattiat lattialämmitysvalulla.
• Uudelleenrakennetaan alakerran kostuneet väliseinät teräsranka ja väliseinätolppaa ja kipsilevyä käyttäen. 
• Asennetaan uusi lattian pintamateriaali. 
• Asennetaan uudet katon alaslaskut sisältäen rungot ja paneelit märkätilojen osuudelle (kodinhoitohuone, kylpyhuone, sauna)
• Muut väliseinät korjataan käyttämällä tulppamärkätilalevyä, ilman puukoolauksia
• Uusien kaivojen asennus ja kaatojen teko, lattioiden vedeneristys

Lisäsimme tähän vielä kustannusarvion, jonka mukaan purkutyöt ja lattian korjaus olisivat noin 4 000€, injektointimassat ja työt 1 500€, lattiavalut ja ankkurointi 4 000€, seinien uudelleenrakennus 3 000€, katon uudelleenrakennus 2 000€, lämminvesivaraajan vaihto töineen materiaaleineen 1 500€ ja vesieristys 3 000€. Taloyhtiö vastasi tähän, että pitää hallituksen kokouksen 15.2.

15.2. Hallituksen kokouksen jälkeen

Remontti on seissyt kuukauden päivät. Taloyhtiön hallitus oli päättänyt, että teettää rakennesuunnittelijalla suunnitelmat korjaustavoista. Homma alkaisi sillä, että kilpailutettaisiin suunnittelijoita ja pyydettäisiin tarjous töistä. Tämä veisi luultavasti taas päiviä, ellei viikkoja.

Rakennesuunnittelija tuli paikalle muutaman päivän jälkeen ja teki korjausehdotuksensa, joka oli identtinen meidän laatiman suunnitelman ja kustannusarvion kanssa. Saimme luvan jatkaa töitä ja taloyhtiö suostui kokonaisuudessaan osallistumaan remontin kustannuksiin 14 000€ edestä. Tästä keskusteltiin pitkään ja erimielisyyksiä oli paljon.

Muita osakkaita tuntui eniten harmittavan se, että yhtiö joutui korvaamaan väliseinien purkua ja uudelleenrakennusta. Syy tähän oli se, että purku-ja rakennustöiden ei ajateltu olevan välttämättömiä, vaan sellaisia töitä, joita olisimme muutenkin remontin aikana tehneet, vaikka näin ei ollut. Yritimme selittää, että olimme sopineet teknisen isännöitsijän ja valvojan kanssa ettemme pura alakerrasta mitään seiniä, mutta tämä oli välttämätöntä kosteusvaurion korjaamiseksi. Miksi ihmeessä olisimme purkaneet 7 kpl väliseiniä ja rakentaneet osan niistä takaisin huvikseen?

1.3. Laatoitustyöt alkavat

Kun saimme vihdoin selvitettyä kustannusasiat ja etenemistavat, pääsimme jatkamaan hommia. Saimme koko alakerran uudelleenrakennettua parissa viikossa ja aloitimme laatoitustyöt maaliskuussa. Tilasimme laatat Puolasta. Näille tuli hintaa noin 30€ / neliö. Kylpyhuoneessa käytimme seinissä suurlaattaa, jonka koko oli 1200mm x 2400mm. Laatan leikkaamista ja asentamista varten tarvittiin erikoisosaamista ja tietyn tyyppistä leikkuria, jota ei ei ihan jokaiselta urakoitsijalta löydy.

Myös yläkerrassa hommat etenivät. Saimme lattian asennettua, seinät ja katon maalattu ja led valot asennettua. Yläkerrassa jäimme enää odottamaan keittiön saapumista. Tässä kesti paljon odotettua kauemmin, ja lopulta tilaamamme greige-sävyisen keittiön toimitus olisi mennyt niin pitkälle kesälle, että päätimme vaihtaa ovet valkoisiin varasto-oviin, joita oli heti saatavilla.

En itse olisi ehkä tehnyt tätä päätöstä, ehkä koska en vaan pidä valkoisista keittiöistä, mutta toki ymmärrän, että aika on rahaa. Ja meillä ei ollut muuta vaihtoehtoa kuin se, että saadaan kämppä myyntiin ennen kesää.

18.3. Hinnanalennus

Jo tammikuussa kun saimme ensimmäisen tiedon siitä, että alakerrassa on kosteusvaurio, otin yhteyttä asunnon myyjään välittäjän kautta. Päivitin tätä tilanteen edetessä ja kerroin mitä taloyhtiön kanssa oltiin sovittu. Oli selvää, että asunnossa oli piilevä virhe ja sen korjauskustannukset olivat merkittävät.

Asuntokauppalaki sanoo piilevästä virheestä näin:

Asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalaki, yleinen virhesäännös

Ottaen huomioon, että remontin kustannukset kasvoivat virheen johdosta yli 20 000€, ja lisäksi selvisi tarve mahdolliselle salaojaremontille ja ylipäätään sille, että yhtiön muissa asunnoissa voisi olla vastaavia ongelmia, jotka koituvat tulevaisuudessa harmiksi, pyysimme alun perin 30 000€ hinnan alennusta. Myyjä ei tähän suostunut. Lopulta päädyimme 9 500€ suuruiseen korvaukseen, jonka myyjä maksoi meille.

27.3. Pintatyöt valmistuvat

Saimme pikkuhiljaa yläkertaa valmiiksi. Päätimme myös maalata vanhat ikkunoiden puitteet, jotka olivat tumman puun sävyiset. Aluksi olin sitä mieltä, että tumma puu voi tuoda kivaa kontrastia muutoin vaaleaan asuntoon, mutta kun näin lopputuloksen maalaamisen jälkeen, olin eri mieltä. Valkoiset ikkunan karmit toivat valoa ja raikkautta. Työhön meni omaa aikaa noin kahdeksan tuntia, ja maaleja ja tarvikkeita ostettiin 400€ edestä.

Keittiön kaappien ovissa kesti tuhottoman kauan tulla. Keittiö oli vähintään kuukauden päivät alla olevan kuvan mukainen. Tämä ei sinällään haitannut asunnon valmistumista, olihan meillä vielä sauna paneloimatta, lasiseinät asentamatta, muut kiintokalusteet tilaamatta ja asentamatta jne. Ehdimme tällä välin miettimään rauhassa myös muita yksityiskohtia, kuten keittiön vieressä oleva rimapaneeliseinä, messinkiset hanat ja muut yksityiskohdat.

8.4. Saunan panelointi

30.4. Viimeistelyt

Tavoitteenamme oli saada asunto myyntiin toukokuussa, ja aloitimme viimeistelytyöt huhtikuun lopulla. Keittiön kaappien ovet saapuivat vihdoin, samoin kodinhoitohuoneen kalusteet. Maalailimme viimeisiä nurkkia ja asensimme kiintokalusteita paikoilleen. Tässä kohtaa näytti siltä, että meillä olisi ihan hyvät saumat saada kohde valmiiksi vielä ennen kun kaikki lähtevät viettämään kesälomia.

Rappuset oli alkuperäiskunnossa. Päätimme, että maalaamme nämä ympäriltä ja asennamme kokolattiamaton askelmien kohdille. Lopputuloksesta tuli yllättävän hyvä!

Rimapaneelia jäi myös mukavasti yli. Alun perin tarkoitus oli asentaa tätä vain alakerran makuuhuoneeseen, jotta saataisiin sinne lämpimämpi tunnelma. Lopulta asensimme paneelia myös kodinhoitohuoneeseen peilin ympärille, yläkerran eteisen penkin taakse ja keittiön ja eteisen väliselle seinälle. Rimapaaneli on nyt kuuminta kuumaa ja se tekee arvokkaan, lämpimän ilmeen muuten vaaleaan, kylmän sävyiseen asuntoon.

15.5. Sähköasentaja katoaa

Asunto alkoi olemaan viittä vaille valmis. Olimme sopineet välittäjän kanssa jo kuvauspäivän ja muut kauppaan liittyvät yksityiskohdat. Ainoa asia, joka ei ollut edistynyt suuntaan tai toiseen yli kahteen viikkoon oli sähkötyöt. Asunnossa uusittiin kaikki sähköt aina sähkökaappia myöten, ja asennukset oltiin tehty, mutta pistorasiat oli asentamatta, valokatkaisimia puuttui sieltä ja täältä, ja lopulliset mittaukset oli tekemättä.

Yritimme kontaktoida sähköasentajaa useaan otteeseen. Valitettavasti tämä oli sairastunut koronaan, ja oli siitä syystä poissa useamman päivän. Kun hän oli parantunut, tuli hän jatkamaan töitä. Saimme valokatkaisimet yms asennettua, mutta mittaukset puuttuivat edelleen. Emme saaneet laittaa asuntoa myyntiin, ennen kun nämä oli tehty, jonka jälkeen valvoja olisi tullut tekemään lopputarkastuksen.

Odotimme ensin viikon, sitten toisen. Emme kuulleet asentajasta mitään. Olisimme toki voineet valita toisen asentajan tekemään viimeistelyt ja mittauspöytäkirjat yms, mutta se olisi vienyt todennäköisesti enemmän aikaa ja rahaa kuin se, että sama henkilö tekee työt loppuun. Tämä oli kosteusvaurion lisäksi suurin yksittäinen asia, joka viivästytti projektia.

20.5. Pihan kunnostaminen

Sillä aikaa kun odottelimme sähköoasentajaa ja mietimme mitä teemme ylipäätään tämän asian suhteen, aloimme kunnostamaan pihaa. Totesimme, että kyllä tässä on vielä vähän aikaa ja on ihan mahdollista saada asunto myyntiin ennen kesälomia.

Raivasimme etupihalta rikkaruohot ja istutimme Tuijia ja erilaisia kukkia. Levitimme katetta polun toiselle puolelle ja näin vältyimme nurmikon istuttamiselta tai suuremmilta pihan raivaustöiltä. Takapihalla leikkasimme nurmikkoa, kitkimme rikkaruohoja ja istutimme lisää Tuijia. Pohdimme myös terassin asentamista, mutta päätimme jättää tämän ostajan päätettäväksi.

2.6. Asunnon myynti alkaa

Saimme vihdoin sähköasentajan kiinni, viimeiset työt tehtyä ja asunto oli valmis myyntiin. Kalustimme asunnon ja välittäjä tilasi kuvauksen. Asunnon ilmoitus oli julkaistu kesäkuun viidentenä päivänä. Tässä kohtaa olimme aikataulusta jäljessä noin kuukauden verran.

Kysyimme usealta eri välittäjältä hinta-arviota asunnosta. Alun perin olimme ajatelleet, että hintapyynti voisi olla noin 320 000€. Tuohon hintaan oli myyty vastaavan kokoisia asuntoja samalla alueella vuosina 2021 ja 2022. Olimme varautuneet siihen, että markkina on nyt haasteellinen, ja voi olla, ettemme saa tuota hintaa asunnosta.

Välittäjä oli eri mieltä. Hänen mielestä asunnon hintapyynti pitäisi olla 339 000€. Menimme lopulta sillä. Alla muutamia kuvia asunnon myynti-ilmoituksesta.

10.10. Laskemme hintaa

Kesä tuli ja meni. Asuntoon tuli joitakin kyselyitä ja muutama kävi näytölläkin. Emme saaneet yhtäkään tarjousta. Välittäjän mukaan kyse ei ollut niinkään asunnon pyyntihinnasta vaan siitä, että ihmiset lomailivat kesällä, eikä olleet ostohousut jalassa. Markkina oli tänä aikana muutenkin hidastunut entisestään ja tilanne syksyllä oli huomattavasti erilainen kuin keväällä 2023.

Päätimme laskea hintaa. Ensin pudotimme sitä 290 000€ ja lopulta vaihdoimme hintapyynniksi 270 000€. Olimme siis laskeneet hintaa nyt 90 000€ alkuperäisestä. Ja se toimi. Kyselyitä tuli, näytöt olivat tupaten täynnä ja saimme ensimmäisen tarjouksen lokakuun lopulla. Tarjous oli 249 000€, mutta emme hyväksyneet sitä, mikä oli jälkikäteen ajateltuna virhe.

Kului aikaa ja uusia tarjouksia ei tullut. Päätimme taas laskea hintaa. Nyt pudotimme sitä 249 000€. Samaan aikaan uutisoitiin siitä, että ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistuu. Tämä oli mahtava uutinen meidän kannalta, sillä se tarkoitti sitä, että nyt ne ketkä olivat ajatelleet oman asunnon ostamista lähiaikoina, saivat lisäbuustia.

29.11. Kaupat

Saimme vihdoin tarjouksen 240 000€. Hyväksyimme sen. Kaupat sovittiin marraskuun lopulle. Tämä tarkoitti siis sitä, että emme jääneet tappiolle, mutta eipä projektista paljoa jäänyt käteenkään.

Remonttiin upposi 83 367€, josta taloyhtiö maksoi 14 000€. Lisäksi saimme 9 500€ hinnanalennusta. Näiltä osin siis 220 000€ budjetti asunnon ostoon ja remonttiin osui kohdilleen suhteellisen hyvin. Lisäkuluja tuli lähinnä asunnon ylläpidosta, koska projekti venyi niin pitkäksi, tililimiitin korko juoksi ja sähkön hinta nousi.

Kaikkien kulujen jälkeen viivan alle jäi 2 486€, josta puolet maksettiin ulos sijoittajille. Yhtiöön jäi siis liki vuoden mittaisesta projektista huimat 1 243€.

Mitä opimme?

On tärkeää reflektoida mikä meni hyvin ja mikä ei. Tässä kohteessa suurin virhe oli hinnoittelu. Asunnon pyyntihinta aluksi oli yksinkertaisesti liian korkea. Olisimme saaneet asunnon kaupaksi puoli vuotta aiemmin, jos hinta olisi alusta saakka ollut kohdillaan. Tätä oli kuitenkin mahdoton arvioida. Kun katsoimme hintaseurantapalvelusta toteutuneita hintoja vastaavissa asunnoissa, olivat ne lähes tulkoon poikkeuksetta yli 300 000€. En olisi koskaan osannut kuvitella, että joudumme myymään asunnon niin halvalla.

Toinen tärkeä oppi tässä oli se, että taloyhtiön päätöksenteko voi kestää, ja siihen täytyy varautua. En ole itse aikaisemmin remontoinut asuntoja noin pienessä taloyhtiössä, enkä osannut odottaa näitä haasteita. Taloyhtiön koko vaikutti myös siihen, miten pankit suhtautuivat kohteen rahoittamiseen, varsinkin tässä markkinassa. Vaikka meillä oli loppua kohden useita kiinnostuneita ostajia, laittoi pankki jarrua.

Jatkossa aion myös panostaa enemmän suunnitteluvaiheeseen ja materiaalien oikea-aikaiseen tilaukseen. Tässä projektissa meni liian moni asia viime tippaan, ja monet pienet viivästykset pitkittivät projektia kokonaisuudessaan paljon. Nyt en hetkeen ota uutta flippausprojektia, vaan katson mihin suuntaan markkina kääntyy…